1. Hva er tomtefeste?
Tomtefeste er en egen form for leie av fast eiendom og kjennetegnes ved at leieren (festeren) har eller får sitt «hus» på leietomta, jf. tomtefesteloven § 1 første ledd. Dette betyr at festeren har eiendomsrett til bygningene som er oppført på festetomten, mens grunneieren (bortfester) fortsatt har eiendomsrett til selve tomten.
De første spor av tomtefeste finnes tilbake på 1500-tallet, men det var ikke før utpå 1800-tallet at det ble vanlig å leie bort tomt til bolig.[1] På denne tiden kunne det være vanskelig å skaffe penger til egen tomt, og et tilbud om å leie tomt til bolig satte derfor fart på stedsutviklingen.[2]
Opprinnelig var det staten som festet bort tomt, men utover 1900-tallet ble det mer vanlig at private grunneiere også festet bort tomt.[3] På denne måten kunne private grunneiere sikre verdistigning på tomta, yte skattemessige fordeler og sikre løpende inntekter.[4]
I starten fantes det ikke lovgivning som regulerte tomtefeste. Det vanlige var at avtalen mellom bortfester og fester regulerte festeforholdet i sin helhet. Dette ga avtalepartene stor avtalefrihet og en vid adgang til å tilpasse festekontrakten enkelttilfellet.[5] En følge av dette var at det ble svært ulik praksis i sentrale spørsmål om festetid, festeavgift, råderetten over tomten og virkningene av mislighold.[6]
Varierende praksis førte til at det ikke fantes entydig veiledning for løsningen av spørsmål som ikke var regulert i kontrakten. På bakgrunn av dette fant lovgiver det best å lovregulere tomtefeste, slik at praksisen ble mer entydig. Lovreguleringen av tomtefeste ble først gjennomført i tomtefesteloven av 1975, men denne ble erstattet med ny lov i 1996. Bestemmelser i tomtefesteloven av 1996 har blitt endret flere ganger i ettertid.
I dag utgjør tomtefeste en betydelig del av eiendomsstrukturen i Norge, med noe over 200 000 festeforhold.[7] Av disse er det trolig rundt 170 000 festeforhold som gjelder bolighus eller fritidshus.[8]
2. Hva bør du tenke på når du kjøper bolig eller fritidsbolig på festet tomt?
2.1 Innledning
Det viktigste å tenke på når du kjøper bolig på festet tomt, er at du må betale en årlig festeavgift til bortfester og dermed må ha rom i din økonomi til å betale denne. Det er av den grunn viktig å undersøke med selger eller megler størrelsen på den årlige festeavgiften før du inngir bud på eiendommen.
Både bortfester og fester har rettigheter som kan påberopes under festeforholdet. Disse rettighetene kan ha innvirkning på hvor mye som må betales i årlig festeavgift, og gir videre bestemmelser om når du som fester kan kreve å kjøpe festetomten (innløsning) eller kan kreve en forlengelse av festeforholdet.
2.2 Bortfesters rettigheter under festeforholdet
For bortfester er det i hovedsak retten til å kreve festeavgiften regulert som er av betydning, jf. tomtefesteloven § 15.
Festeavgiften for bolig og fritidsbolig kan etter tomtefesteloven reguleres etter konsumprisindeksen (KPI) hvert tiende år, med mindre det i festeavtalen er avtalt at festeavgiften ikke skal kunne reguleres eller at det skal legges til grunn en lavere regulering enn det som følger av endingen i KPI.
Videre kan festeavtalen ha andre bestemmelser om reguleringsintervaller enn hva som er lovens utgangspunkt, likevel slik at regulering av festeavgiften ikke kan skje oftere enn hvert år.
Ved en forlengelse av festeforholdet etter at festetida er utløpt[9], kan bortfester kreve at den årlige festeavgiften blir regulert slik at den tilsvarer 2 prosent av tomteverdien med fradrag for verdiøkning som festeren har tilført tomten (det såkalte engangsløftet). Bortfesteren kan likevel ikke kreve festeavgiften regulert til et høyere beløp enn ca. kr. 15 400[10] per dekar (1000 m2) tomt.
Muligheten bortfester er gitt til et engangsløft av festeavgiften ved utløpet av festetiden kan medføre en betydelig økning av årlige avgiften, og det er derfor viktig å være bevisst på hva som er regulert i festeavtalen før du inngir bud på en bolig på festet tomt. Det er også viktig å være bevisst på når festetiden utløper, slik at bortfesterens adgang til «engangsløftet» ikke kommer som en overraskelse på deg som fester like etter at du har overtatt en bolig på festet tomt.
2.3 Festers rettigheter under festeforholdet
For deg som fester er det i hovedsak retten til innløsning, jf. tomtefesteloven § 32, og retten til forlengelse av festeforholdet, jf. tomtefesteloven § 33, som er av betydning.
Innløsning betyr at fester kjøper festetomta, og slik blir eier av både boligen og tomta som boligen står på.
Innløsning kan kreves når det er gått 30 år av festetiden – om ikke kortere tid er avtalt – eller når festetiden er ute. Dersom fester velger å ikke sette frem krav om innløsning når det er anledning til det, kan festeren kreve innløsning på nytt hvert andre år for bolighus og hvert tiende år for fritidsboliger.
Det er visse formkrav som må følges for at et krav om innløsning skal være korrekt fremsatt, jf. tomtefesteloven § 36. Kravet om innløsning må være fremsatt senest ett år før innløsningstiden er inne. Dette har særlig betydning for festeforhold som gjelder fritidsboliger, da det i slike festeforhold i utgangspunktet ikke vil være mulig å fremsette nytt krav om innløsning før det er gått ti nye år.
Når det gjelder prisen du må betale for festetomten (innløsningssummen), reguleres dette av tomtefesteloven § 37.
I festeforhold som gjelder bolighus eller fritidsboliger, skal innløsningssummen være 25 ganger årlig festeavgift etter regulering på innløsningstidspunktet, så lenge det ikke er avtalt en lavere innløsningssum.
Det er likevel viktig å være obs på at bortfester i de fleste tilfeller kan kreve at innløsningssummen skal være 40 prosent av tomteverdien på innløsningstidspunktet med fradrag for verdiøkning som festeren har tilført tomten.
Bestemmelsen om hvilken pris som skal betales ved innløsning av festetomten er komplisert, og vanskelig å forstå seg på for personer som ikke i det daglige jobber med tomtefeste. Vi anbefaler derfor at du kontakter advokat for veiledning dersom du befinner deg i en situasjon hvor du har tenkt til å kreve festetomten innløst.
Når festetiden er ute og du som fester velger å ikke fremsette krav om innløsning, har du krav på forlengelse av festeforholdet på samme vilkår som tidligere. Det er likevel viktig å huske på at bortfester kan kreve regulering av festeavgiften etter reglene om engangsløftet vist til i punkt 2.2.
3. Avslutning
Tomtefeste er et komplisert rettsområde og tomtefesteloven er i mange tilfeller fravikelig, noe som vil si at det som står i festeavtalen ofte vil gå foran bestemmelser i loven. Derfor er det svært viktig å lese festeavtalen nøye før du inngir et bud på en bolig som står på festet tomt.
Vi anbefaler uansett at du kontakter advokat for en vurdering av festeforholdet, enten du tenker å kjøpe en bolig på festet grunn eller befinner deg i et situasjon hvor bortfester har krevd regulering av festeavgiften eller du har tenkt å kreve festetomten innløst.
Dersom du har spørsmål, er du hjertelig velkommen til å ta kontakt på post@ankeradvokat.no.
[1] Einar Bergsholm, Rettigheter i fast eiendom – en innføring i tingsrett, 2. utg., Bergen 2019 s. 183
[2] Bergsholm (2019) s. 186
[3] Bergsholm (2019) s. 185 og 186
[4] Bergsholm (2019) s. 187
[5] NUT 1971:3 Rådsegn 9 s. 29
[6] NUT 1971:3 Rådsegn 9 s. 29
[7] NOU 2013:11 s. 22
[8] NOU 2013:11 s. 23
[9] Se nærmere om dette i punkt 2.3
[10] Jf. tomtefesteloven § 15 fjerde ledd fjerde punktum